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_江西出台房地产救市“组合拳” 去库存不力市县将被约谈

2017-10-20 14:29

春节刚过,中央去库存新政开始在地方落实,江西打出了第一组省级去库存“组合拳”。

2月14日,江西省人民政府官网挂出了一条消息:2月6日,江西省人民政府下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》(下称《通知》),以强有力的20条举措促进房地产市场持续稳定发展。

上述20条举措包括鼓励农民进城买房、降低房贷首付比例、加大棚改货币化安置力度、严格控制土地供应等,体现出江西省政府对房地产去库存的极度重视。

值得注意的是,此次江西新政明确要落实地方政府主体责任,对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市、县,将进行约谈和追责。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》记者表示,2016年国内的宏观经济面临很大压力,房地产依然会成为各个地方的支柱产业,预计中央去库存的政策会逐步在各个地方政府落实。

多手段刺激需求

去库存依然是2016年中国房地产市场的基调,江西成为第一个落实中央房地产新政的省份。

2月2日下午,中国人民银行与中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,要求在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

仅仅4天后,江西便出台了去库存20条的《通知》,规定居民购买首套房的商业贷款首付比例最低为20%,购买二套房的商业贷款首付比例最低为30%。

《通知》对首套房的认定做出了调整:居民家庭购买住房时,不再以家庭拥有的房屋数量来认定,只要还清住房贷款,再次贷款按照首套房认定。

这意味着,江西居民只要还清了所有房贷,再次买房均可认定为首套,首付比例为20%,购房门槛被进一步降低。

除了对中央房贷新政的落实外,江西还推出了更为详尽的刺激住房消费政策。例如鼓励农民进城购房,市、县政府对农民等新市民进城购买首套商品住房,可给予一定比例的购房补贴,鼓励农民进城购房。

江西还从公积金、棚改等方面着手,《通知》要求大力释放住房公积金,住房公积金仍有存量资金的市、县,要进一步降低首付比例,提高贷款额度,放宽公积金贷款、提取条件,实施提贷并举政策。落实公积金贷款全省“一体化”政策,确保符合条件的职工购房应贷尽贷。积极推进农民工和个体工商户住房公积金制度。2016年,市、县住房公积金个贷率达到85%以上。

《通知》还提出要加大棚改货币化安置力度。2016年,市、县棚改货币化安置比例不得低于50%。国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%;国有工矿、垦区、林区棚改货币化安置比例不低于50%;积极探索城中村房屋征收货币化安置,占比力争不低于30%。政府其他征地拆迁项目也要大力推进货币化安置。

“江西救市20条非常细致,反映了政府对刺激住房消费的重视程度。”严跃进对《第一财经日报》记者表示。

而在供应端,江西也将严格控制土地供应,防止土地过量投放,从源头上减少房地产库存。《通知》还提到,允许未开发用地转换用途。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可按规定程序调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

去库存效果将追责

“这次出台的政策力度非常大,但具体效果还得看落实细则。”在南昌当公务员的张小姐对《第一财经日报》记者说,她身边很多朋友还在观望。

《通知》中提到进一步降低房地产税费、大力释放住房公积金,但仅仅指出了大方向,对具体操作细节还要等各市县落实。

张小姐告诉记者,她刚工作不久,在南昌已经拥有一套住房,她的同事朋友则大多拥有两套或两套以上的住房。随着“二孩”政策的放开,以及这次对首套房认定的放宽,或许会进一步刺激改善型需求。

在严跃进看来,江西此次出台的政策体现了政府在面对宏观经济下行压力下的焦虑,如此大力度的政策对于当地房地产去库存而言会起到较大刺激作用。

“具体来说,像南昌这样的省会城市房价将会呈现上涨趋势,而三四线城市的库存压力将得到一定缓解,房价止跌趋稳。”严跃进表示。

事实上,作为江西省会城市的南昌,在2015年凭借其优越的城市地位、资源等优势,对人口的吸附能力较强,房地产市场继续快速发展,商品住宅可售面积平稳下行。中国指数研究院的数据显示,截止到2015年底,南昌的库存消化时间只需6.7个月。

但在其他市县,情况不容乐观,尤其是县级地区,大量人口外出务工,需求不振。这也是江西省政府推出鼓励农民进城购房的政策的重要原因。

从《通知》中的20条不难发现,江西此番去库存决心很大。《通知》要求,房地产库存去化时间超过12个月的市、县,要加大力度,落实责任,确保2016年上半年当地库存明显下降,全年大幅下降。要加强检查考核,对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市、县,将进行约谈和追责。

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发布时间:2017-10-20 14:29

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